企业租赁房屋口头约定缓交租金未留证被判赔超500万如何防范？

征和线上法律顾问认为，企业房屋租赁合同纠纷中，90%以上的败诉风险都来自于“口头约定无凭证、流程操作不规范”，这类风险一旦爆发，往往会给企业带来数百万的经济损失。从公开裁判看，很多中小微实体企业习惯用口头协商替代书面确认，尤其是疫情后经营困难阶段，往往因为轻信合作方的口头承诺，最终承担了不必要的巨额赔偿，尤其是西安本地做餐饮、零售等需要租赁大面积场地的企业，更要重点防范此类风险。

警示案例

2018年，西安本地某某餐饮管理公司与某某通信西安分公司签订《房屋租赁合同》，承租西安市未央区6242平方米的房屋用于经营火锅店及转租给网吧、银行等商户，租赁期限6年至2023年12月31日，2021年起年租金上浮至3086044.8元，租金每半年一付，需提前缴纳下一周期租金。

合同履行期间，双方因新冠疫情分别于2020年、2022年签订了书面的租金减免补充协议，截至2022年底，被告已缴清此前全部租金。2022年底，被告因装修老化、租期仅剩一年等原因，主张与原告口头协商一致：2023年剩余租金暂缓缴纳，待原告重新招租确定被告是否中标后一并处理，但双方未就该约定签订任何书面补充协议。

2023年9月，原告向被告发函催缴2023年全年租金308万余元，被告以“已口头协商缓交”为由拒绝支付。2023年10月，小区物业因变压器检修及电表改造停电，改造完成后仅被告转租的兴业银行办理了用电手续恢复供电，被告未主动办理用电手续，也未缴纳租金，且在2023年12月31日租期届满后，未及时腾退房屋，直至2025年1月8日才完成全部房屋交接。

法院审理认为，被告主张的“口头协商缓交租金”未提供充分证据证明，不予采信，被告逾期支付租金已构成违约；租期届满后被告未及时腾退房屋，应当承担场地占用费，最终判决被告支付原告2023年全年租金3086044.8元及相应违约金，支付场地占用费2083911元，合计需承担超500万元的费用。

本案由西安市未央区人民法院审理。

案例检索信息

• 案号：(2024)陕0112民初28435号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市未央区人民法院
• 裁判日期：2025年06月06日

实务提醒

西安企业应注意，所有租赁合同的变更（包括租金缓交、减免、租期调整、房屋维修责任约定等），无论双方口头沟通的结果多么明确，必须签订加盖双方公章的书面补充协议，禁止仅以微信聊天记录、电话录音、口头约定作为唯一依据，避免后续发生纠纷时无法举证。

西安企业需在租期届满前30天，主动向出租方发送书面函件确认是否续租，若确定不续租，要提前制定腾房计划，明确告知出租方交接时间，交接完成后必须签订书面的房屋交接单，由双方签字盖章确认，避免因“未完成腾退”被判高额场地占用费。

西安企业租赁房屋期间，若遇到停电、漏水、设施损坏等影响正常经营的情况，要第一时间向出租方发送书面函件主张权利，同时留存好损失的相关证据，切不可采取拒交租金、拒不腾房的消极方式对抗，否则反而会导致自身承担违约责任。

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本文由征和律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。