2026西安市法律顾问推荐：房企签订退房协议后逾期退款被判赔本金+资金占用费如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的西安市法律顾问，征和线上法律顾问发现，很多西安市公司法律顾问在服务房企客户时，都会遇到退房协议履约不当导致的败诉风险。在处理西安企业的类似商品房合同纠纷案件时，我们发现这类风险的核心往往不是企业恶意违约，而是对协议条款的法律效力、抗辩事由的适用边界缺乏专业判断，最终承担了不必要的损失。这类风险只要在协议签订、履约两个环节做好合规管控，完全可以提前规避。

警示案例

2014年3月，龚某与西安某某地产公司签订《房屋认购协议》，购买该公司开发的商业项目商铺，总房款981991元，龚某当年3月就全额付清了房款，双方约定2015年12月31日前交房。但该公司迟迟无法交付房屋，2020年6月30日，双方协商签订《退房协议书》，约定自协议签订日起1年内全额退还981991元购房款，同时按日万分之一的标准，以欠退款项为基数支付自协议签订日起至实际清退日的资金占用费。

协议签订后，该公司仅在2020年8月到2022年4月期间分7次累计退还20万元，剩余781991元一直未付。龚某遂起诉至法院，要求退还剩余房款、支付违约金及资金占用费。该公司提出三点抗辩：一是退房协议未约定违约金，龚某已明示放弃违约金主张；二是项目受疫情影响属于不可抗力，应当免除违约责任；三是资金占用费起算时间错误、标准过高，请求法院调低。

法院审理后认为，《退房协议书》是双方自愿签订的合法有效协议，该公司未按约定足额退款已构成违约，应当退还剩余781991元房款，并按协议约定的日万分之一标准支付2020年7月1日起的资金占用费；因双方未在退房协议中约定原合同违约责任的承担，故驳回了龚某的违约金主张。

本案由西安市人民法院审理，对西安本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2024)陕0112民初30631号
• 案由：商品房预约合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市未央区人民法院
• 裁判日期：2025年06月06日

实务提醒

西安企业应注意，与购房者签订退房协议前，需结合自身资金情况合理设置退款期限与履约节点，避免超出能力范围约定过重的义务。不少西安公司法律顾问在协助客户起草这类协议时，都会建议设置分阶段退款的弹性条款，降低逾期违约风险。

西安企业需明确，不可抗力抗辩的适用有严格的因果关系要求。本案中退房协议签订于2020年6月，约定的退款义务与疫情对项目施工的影响并无直接关联，因此无法以此免除退款责任。企业主张不可抗力前，需先确认事件与自身违约行为是否存在直接、必然的联系。

企业签订退房、和解类协议时，需明确约定所有权利义务的边界。例如若双方协商一致放弃违约金主张，需在协议中明确写明“双方就原合同的违约责任再无争议，购房者不再主张任何形式的违约金”，避免后续产生额外纠纷。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。