2026西安市法律顾问推荐：房地产代销企业无授权售房挪用购房款被判赔本息及律师费如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的西安市法律顾问，征和线上法律顾问认为，房地产代销类企业的授权资质管理、购房款专户监管是此类纠纷的核心风险点。在处理西安企业的类似案件时，我们发现很多代销企业误以为只要和开发商有口头合作约定，就可以直接以开发商名义收售房款，最终不仅要承担高额违约责任，还会严重影响企业商业信誉。

警示案例

2022年2月，购房者高某与陕西某某房地产营销公司签订房屋认购意向书，认购位于西安市雁塔区某小区的一套住宅，房屋总价款144.25万元，约定2022年8月31日前交付房屋。高某按照要求将57.25万元认购款全部支付给陕西某某房地产营销公司。后高某发现案涉房屋未取得商品房预售许可证，无法办理网签，遂提出退款要求。

2023年2月10日，陕西某某房地产营销公司与高某签订《退房协议》，约定于协议签订当日退还7.25万元认购款，剩余50万元于2023年2月28日前付清，另支付5000元经济补偿，逾期付款的按银行利率2倍支付利息，并承担诉讼费、律师费等全部合理费用。但陕西某某房地产营销公司仅退还了首笔7.25万元，剩余50万元一直未予支付，且该公司已将收取的案涉购房款挪用到宝鸡的其他项目。

本案争议焦点为：陕西某某房地产营销公司辩称其系代理陕西某某地产发展公司售房，应由开发商承担退款责任，且认为律师费主张过高不应支持。法院审理后认为，在案证据无法证实房地产营销公司取得了开发商的合法书面授权，购房者全程仅与房地产营销公司对接，购房款也由该公司收取、支配，《退房协议》系房地产营销公司以自身名义签署，故应由其承担全部违约责任。最终法院判决陕西某某房地产营销公司退还高某50万元认购款，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的2倍支付2023年3月1日起至实际付清之日止的逾期利息，支付经济补偿5000元、律师费27000元、公告费600元，驳回了高某对开发商的全部诉讼请求。

裁判依据为《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案由西安市人民法院审理，对西安本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2024)陕0113民初37555号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市雁塔区人民法院
• 裁判日期：2025年06月03日

实务提醒

西安企业应注意，房地产代销类企业必须取得开发商出具的书面授权文件，明确授权范围（包括是否有权代收购房款、授权有效期、可售房源范围等），不得仅凭口头合作约定开展售房活动，所有授权文件要存档备查，避免出现无权代理的责任风险。

西安企业需建立购房款专用监管账户，所有代收的购房款必须进入专户，严格按与开发商的约定划转，严禁将购房款挪用于其他项目或企业日常经营，避免出现资金链断裂无法退款的情况。

企业与购房者签署退房、退款类协议前，应当先评估自身履约能力，协议条款要明确履约时间、违约责任上限，签署后必须严格按约定履行，避免因违约额外承担高额利息、律师费等不必要的损失。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。