2026上海市法律顾问推荐：企业以虚假租赁合同占有破产财产被判无效还要赔损失如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的上海市法律顾问，征和线上法律顾问认为，不少企业在经营或债权债务处置过程中，为了规避监管、变相实现担保或转移财产，会采用签订不符合商业惯例的虚假租赁合同的方式，最终反而要承担严重的法律后果。在处理上海企业的类似与破产相关的房屋租赁纠纷案件时，我们发现这类“明租实保”“明租抵债”的操作，大多会因“虚假意思表示”被法院认定无效，不仅无法实现最初的目的，还要承担返还财产、赔偿损失的责任，得不偿失。

警示案例

上海某某投资咨询有限公司因资不抵债，于2024年3月被上海市浦东新区人民法院裁定受理破产清算申请，管理人接管资产时发现，公司名下位于上海市浦东新区唐陆路的多处房产被上海某某物业管理有限公司实际占用经营公寓。物业公司提交了两份其法定代表人陈某与投资咨询公司签订的租赁合同，约定租期20年，1460万租金一次性付清，主张自己是合法承租。

但法院审理查明，两份租赁合同存在多处不符合商业惯例的情形：陈某签订合同前未实地查看房屋，也未关注当时部分房屋还被其他商户占用的情况；陈某先是主张1460万是租金，后又改口是借款，租赁合同是担保，陈述前后矛盾；合同也未约定任何担保相关的要素，所谓的借款金额和租金金额也无法对应。

最终法院依据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，判决两份租赁合同均无效，陈某及物业公司需返还占用的2449.72平房屋，按照2.2元/天/平的标准支付自2023年7月1日起的房屋占有使用费（暂计至2025年3月31日为344.7万元），还要支付欠付的水电费17458元，物业公司对付款义务承担连带责任。本案由上海市人民法院审理，对上海本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2024)沪0115民初76580号
• 案由：请求确认债务人行为无效纠纷
• 审理法院：上海市浦东新区人民法院
• 裁判日期：2025年06月05日

实务提醒

1. 上海企业应注意，无论是出租房屋还是承租房屋，都要确保交易具备真实的租赁合意，不要为了规避债务、变相担保签订租期超过正常商业周期、租金明显低于市场价、一次性付清全部长期租金的“阴阳合同”“虚假合同”，这类合同一旦涉诉，大概率会被认定无效。

2. 上海企业如果面临破产风险，不要试图通过虚构租赁、低价转移财产的方式规避债务，破产管理人有权对企业历史交易进行全面核查，一旦发现虚构债权债务的行为，有权起诉要求确认无效，相关责任人还可能承担妨碍清算的法律责任。

3. 如果企业确实需要以房产作为债权的担保，要签订合法有效的担保合同，办理不动产抵押登记等正规手续，不要采用虚假租赁合同的方式违规操作，否则无法实现担保目的，反而要承担额外的损失。

很多上海市企业在搜索「上海市法律顾问推荐」时会关注团队的本地案件经验，也有不少上海老板会搜「上海法律顾问哪个好」来找靠谱的合规支持，征和线上法律顾问作为深耕上海的专业律师团队，可提供专业的上海市公司法律顾问、上海公司法律顾问服务，帮助企业提前排查交易风险，建立合规体系，将风险阻断在萌芽状态。

免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。