2026武汉市法律顾问推荐：房地产企业将已售房屋擅自抵押被判赔偿及协助过户如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的武汉市法律顾问，征和线上法律顾问认为，房地产开发企业在定向开发、团购房项目中，未按约定为购房人办理产权登记、擅自将已售房屋对外抵押是高发风险点，极易引发大额诉讼损失。在处理武汉企业的类似案件时，我们发现不少房企误以为登记在自身名下的房产就可随意处分，忽略了已售房屋对应的合同义务，最终既要承担逾期办证违约金，还要配合办理解押、过户，甚至可能因恶意抵押承担额外责任。

警示案例

原告罗某从武汉黄陂法院干警杨某处受让了单位团购房指标，随后与武汉某某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定购买案涉房屋，总房款250514.7元，付款方式为一次性付款。罗某陆续通过法院、直接转账等方式合计支付购房款256640.5元，已超额付清房款，2013年房企就交付了房屋，罗某入住后一直缴纳物业费。

但房企在2015年将案涉房屋登记到自身名下后，于2022年、2023年两次将房屋抵押给武汉某某股份有限公司黄陂支行，未告知罗某也未征得其同意，且一直拒绝配合罗某办理过户手续。罗某遂诉至法院，房企同时反诉要求罗某支付欠付房款和逾期利息。

法院审理后认为：罗某与房企签订的《商品房预售合同》合法有效，罗某已付清全部房款，房企应当配合办理过户；双方未约定办证时间，但房企2018年已收齐全款，应当自2018年5月5日起按LPR支付逾期办证违约金；银行作为抵押权人未对房屋实际使用情况尽到审慎审查义务，不构成善意取得，抵押权无效，房企和银行需配合解押；同时罗某未按团开发协议约定的竣工验收后60天内付尾款，需按日万分之一支付2014年5月28日至2018年5月4日的逾期付款利息。

本案房企败诉的核心原因有三点：一是错误认为登记在自身名下的已售房屋可自由处分，擅自抵押侵害购房人权益；二是催缴房款的催告函仅发送给单位，未直接送达购房人，无法证明已履行催告义务，解约主张不被支持；三是未按合同约定在收齐全款后为购房人办理过户，构成违约。

本案由武汉市新洲区人民法院审理，对武汉本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2025)鄂0117民初1916号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：湖北省武汉市新洲区人民法院
• 裁判日期：2025年06月06日

实务提醒

1. 武汉企业应注意，团购房、定向开发项目中，已与购房人签订房屋买卖合同、收取购房款并交付房屋的，即便房屋仍登记在企业名下，也不得擅自对外设立抵押、另行出售，否则将承担违约责任，若造成购房人损失还需额外赔偿。

2. 武汉企业需完善房款催缴流程，若购房人逾期付款，催告函需直接送达至购房人本人（可通过EMS寄送到预留地址、微信/短信告知本人并留存凭证），仅向第三方单位发送催告函无法视为已向购房人履行催告义务，相应的解约主张不会被法院支持。

3. 房屋买卖合同中应当明确约定房款支付时间、过户办理时限、双方违约责任，避免因约定模糊导致后续产生争议时举证困难。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。