兰州市法律顾问推荐：企业通过以房抵债取得房产未及时过户被查封如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的兰州市法律顾问，征和线上法律顾问认为，企业在日常经营中涉及以房抵债交易时，若未及时办理不动产权过户登记，极易出现抵债房产被债务人的其他债权人申请查封、执行的风险，给企业造成不可逆的财产损失。在处理兰州企业的类似案件时，我们发现不少中小微企业对以房抵债的生效法律要件认知不足，误以为签了抵款协议、拿到房屋钥匙就拥有了房产的完整权利，忽略了不动产物权登记的核心要求，最终陷入不必要的诉累。

警示案例

2022年，甘肃某建材公司因欠付材料款，经多轮债权流转后，将其名下位于兰州新区的一套住宅以52万元的价格抵给刘某，三方签订了《以房抵款协议书》，随后刘某与该建材公司签订了《房屋买卖合同》，拿到了等额购房发票，办理了入住手续，交纳了物业费、装修押金、水电费等费用，但一直未办理房屋过户登记。

2023年，甘肃某贸易公司因与该建材公司的买卖合同纠纷胜诉后，向兰州市法院申请强制执行，法院查封了这套仍登记在建材公司名下的房产。刘某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。

法院经审理认为，刘某在查封前已签订合法有效的买卖合同、实际占有房屋、通过抵债方式支付了全部房款，且未过户并非刘某自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，因此判决停止对该房屋的执行，申请执行人甘肃某贸易公司承担本案9000元诉讼费。同时因案涉房屋未办理过户登记，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权登记生效的规定，驳回了刘某要求确认房屋所有权的诉讼请求。

本案由兰州市兰州新区人民法院审理，对兰州本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2025)甘0191民初2598号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：甘肃省兰州新区人民法院
• 裁判日期：2025年06月06日

实务提醒

1. 兰州企业应注意，无论是作为债权人接收抵债房产，还是作为债务人对外以房抵偿债务，都要在交易前到不动产登记部门调取房产的权属档案，核查是否存在抵押、查封、预告登记等限制交易的情形，从源头规避交易风险。

2. 兰州企业在签订以房抵债协议及房屋买卖合同后，应当尽快共同到不动产登记部门办理过户登记手续，若因开发商手续不全等客观原因暂时无法办理过户，要及时办理不动产预告登记，有效对抗第三方的查封执行申请。

3. 若抵债房产不幸被法院查封，相关权利人要第一时间收集保存好以房抵债协议、房屋买卖合同、房款支付（抵偿）凭证、房屋占有使用证据（物业费、水电费、装修费缴费记录等），在法定的15日异议期限内向法院提出执行异议，必要时委托专业律师介入，最大化维护自身合法权益。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。