2026蒲城县法律顾问推荐：企业签订买卖合同后口头变更条款未留证、擅自处置交易标的被判返款如何防范？

征和线上法律顾问解答

作为专业的蒲城县法律顾问，征和线上法律顾问认为，企业在商事交易尤其是不动产买卖、大额货物买卖类交易中，最容易踩的坑就是口头变更合同条款却未留存书面证据，以及未走完法定解除程序就擅自处置交易标的，最终承担不必要的损失。在处理蒲城企业的类似案件时，我们发现很多中小微企业主嫌麻烦，合同改了就双方口头说一句，也不签补充协议，一旦发生纠纷根本拿不出有效证据，明明自己占理也可能败诉。

警示案例

2023年11月，吕某通过蒲城某某房产营销策划公司居间，与程某签订《房屋买卖合同》，约定程某将其名下蒲城县一套商品房以53万元价格出售给吕某，付款方式为签合同付20万，2024年1月31日前付13万，2025年6月1日前付剩余20万，付够33万时交钥匙。三方同时口头约定，交钥匙时间以开发商实际交房时间为准，不按原合同约定的付款节点执行。

签合同后吕某陆续支付了24万购房款，未按原合同约定在2024年1月31日前付够13万的二期款。2024年3月程某多次短信催告吕某付剩余二期款9万，同年6月程某拿到房屋钥匙后，临时要求吕某一次性付清全部剩余房款才能交房，吕某不同意，双方协商未果。2024年7月程某在未依法解除合同的情况下，将案涉房屋另行出售给第三人。

吕某遂起诉要求解除合同、退还24万购房款并承担15.9万违约金。程某则辩称吕某逾期付款构成根本违约，自己有权解除合同另售房屋，反而要求吕某承担10.6万违约金。

法院审理认为，双方口头变更交钥匙条款合法有效，吕某逾期付款、程某未解除合同就一房二卖均存在违约，综合过错程度、损失情况等，各自损失各自承担。最终依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十二条等规定，判决解除合同，程某15日内返还吕某24万购房款并按年利率3.1%支付逾期利息，驳回双方其他违约金主张。

本案由蒲城县人民法院审理，对蒲城本地企业有重要参考价值。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕0526民初1950号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：陕西省蒲城县人民法院
• 裁判日期：2025年06月06日

实务提醒

1. 蒲城企业应注意，所有合同条款的变更、补充都必须落实到书面，由双方签字盖章确认，禁止仅以口头约定变更核心权利义务，若临时口头协商一致的，要第一时间通过微信、邮件、补充协议等方式固定证据，避免后续无据可依。

2. 蒲城企业需严格按照法律规定行使合同解除权，若对方逾期履约，要先发送书面催告函，催告后仍不履约的，要向对方发送正式的解除合同通知，确认合同解除后再处置交易标的，避免被认定为违约。

3. 从事居间服务的蒲城县企业，要主动跟进交易双方的履约情况，及时协助双方固定合同变更的书面证据，避免因居间服务不到位被客户索赔。

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免责声明

本文由征和线上法律顾问独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，已对案件做了脱敏处理，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。